マイホームを購入後、住宅ローンの返済が困難となり売却を検討する方もいます。それでも「すぐに家を手放したくない。」などと、できれば住み続けたいと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？その悩みを解決する方法として、売却後にも住み続けられる任意売却のひとつとして「リースバック」というサービスがあります。
ここでは、リースバック仕組み やメリット、リバースモーゲージの違い、リースバックについての課題などについて解説します。
リースバックとは？
リースバックとは、住んでいる自宅を不動産会社に売却し、そのまま住み続けるサービスです。正式名称は「セール・アンド・リースバック」といいます。
任意売却のひとつの方法で、任意売却とは、金融機関との合意により市場価格で自宅を売却することです。
わかりやすい任意売却はこちら
リースバック業者と賃貸借契約を結び、売却した自宅を借りる形で住むこととなります。
売却代金を老後の資金に充てることが可能となり、住み慣れた自宅で生活を続けることができます。
リースバックの対象
リースバックの対象は、一戸建て以外にもマンション、店舗、オフィス、倉庫まで幅広く活用することができます。個人、法人を問いません。
データから見るリースバック利用者増加の理由
株式会社セイビーの「不動産リースバック利用者への総合調査」では、リースバックの利用者は、前年対比1.5倍に増加しています。
（参考：株式会社セイビー「不動産リースバック利用者への総合調査2020」）
また、国土交通省「住生活関連産業や新技術等を巡る状況についてまちづくりを巡る状況について」によると、リースバックの取引件数が前年対比で2倍以上増えています。
（参考：国土交通省「住生活関連産業や新技術等を巡る状況についてまちづくりを巡る状況について」）
近年は、新型コロナウイルス感染拡大の影響で収入の激減が深刻化しており、今まで以上に注目が集まることを予想されます。
リースバックとリバースモーゲージの違い
リバースモーゲージは、自宅を担保にして住み続けながら金融機関から融資を受けるシニア向けのローンです。
毎月の返済額は利息のみで、死亡後に自宅を売却して元利一括で返済する仕組みです。
老後の負担が少なく、年金のような形で受け取ることができます。
つまり、リバースモーゲージで受け取るお金は「借入金」であり、リースバックで受け取るお金は「売却代金」となります。
リースバックのメリット
固定資産税の支払いがない
自宅を売却して賃貸しているので固定資産税はかかりません。
住宅ローンの早期完済が期待できる
自宅を売却することで、短期でまとまったお金ができるので住宅ローンの早期完済が期待できます。
売却を周囲に知られない
リースバックによる売却は、不動産会社や不動産投資家などと直接取引をするので周囲に知られることなく売却することができます。
将来買い戻すことができる
「再売買予約権」をつけて契約している場合は、将来買い戻せるメリットがあります。
経済的に余裕ができたら、賃貸から買い戻すこともひとつの方法です。
リースバックについて今後の課題
リースバックはメリットもありますが、今後の課題はあるのでしょうか？それぞれ解説します。
所有権が移転することによるトラブル
売却した物件の所有権は買取業者に移転するので、転売される可能性もあります。新たな貸主となれば、家賃の値上げや急な立ち退き要求される可能性も否定できません。
また、賃貸物件となるのでリフォームやリノベーションを自由にできなくなります。
住み続けられるとはかぎらない
リースバックで賃貸借契約を結ぶと「定期借家契約」になっているケースが多いです。定期借家契約では、期間が満了すると契約が終了します。
更新もないため、再契約の有無については確認する必要があります。
まとめ
ここでは、リースバックの仕組みやメリット、リバースモーゲージの違い、リースバックについての課題などを解説しました。住宅ローンの支払いが難しい場合は、任意売却やリースバックなどを選択肢に入れてみてはいかがでしょうか？しかし、メリット・デメリットもあるので、無理のない範囲で自分の向いている方法を選択しましょう。
任意売却でのリースバックは？
上記で説明したリースバックは主に資産に余裕はあるが、生活資金がない方など、つまり高齢の方々の資金繰りや終活の中で選択されるリースバックの基本の説明でした。
一方、任意売却の中でのリースバックはこれらとは異なり
- 負債が資産を上回っている状態である
- 自宅を競売にしたくない
- 売却し手放すが当面は引っ越したくない
- 賃貸で、または買戻の機会を得たい
この様な状況を打破するための手法として用いられています