経済的な事情で収入が減り、住宅ローンの返済に困っていて「どうしたらいいのかわからない」「自宅が競売にかけられるかも？」などと頭を抱えることはありませんか？
最近では、コロナ禍で住宅ローンを払えない人が急増しています。実際に住宅ローンを滞納してしまったらどうなるのでしょうか。ここでは、住宅ローンを滞納した場合の流れや 競売 回避方法 などを解説します。
住宅ローンを滞納したらどうなるの？
通常は金融機関から住宅ローンを組む際、自宅を担保に抵当権を設定します。ローンの返済が滞るといずれ債権者は抵当権を実行し、裁判所を通じて強制的に売却されます。
住宅ローンの滞納が続くと最終的には競売にかけられますが、すぐには競売にかけられません。
しかし、段階的に金融機関からさまざまな連絡や通知が届きます。
住宅ローンを滞納した場合の流れ
滞納1ヶ月目
債権者（金融機関等）から電話や支払いをお願いする通知などが届きます。
入金を忘れていることもあり、確認の連絡や「〜までに至急お支払いください。」などと催促する手紙が届く場合もあります。
滞納2ヶ月目
債権者から催告書、督促状や来店依頼状などが届くことがあります。法的拘束力はないですが支払いを促す内容になっています。
代位弁済や期限の利益の喪失などについて記載されていることがあります。
この場合の代位弁済とは、返済できなくなったときに保証会社が代わりに金融機関へ一括で支払うことです。
滞納3ヶ月目
滞納が3ヶ月以上になると、個人信用情報に金融事故情報、いわゆるブラックリストとして掲載される可能性があります。
滞納3〜4ヶ月
この時期になると一般的には金融機関から「期限の利益を喪失」という予定通知が届きます。これは、住宅ローンの分割返済する権利を失うということです。
つまり、住宅ローンの残債を一括返済しなければならないことになります。
滞納4-5ヶ月
滞納4ヶ月目に入ると、代位弁済予告や代位弁済の手続きが行われることが多いです。
ここから窓口が金融機関から保証会社に移ります。
代位弁済後は、保証会社が債務者（ローン滞納者）に一括返済を求めます。
とはいえ、まだこの段階では競売にかけられることはありません。
滞納6ヶ月以上
保証会社に一括返済ができなくなり、滞納6ヶ月以上になると保証会社が競売の手続きを申し立てます。
競売が開始すると裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が送付されます。
落札者が決まり競売にかけられると、住んでいる家から強制的に立ち退かなければなりません。
住宅ローンの返済に困ったらするべきこと
・家計の見直しやリスケの相談を検討する
住宅ローンの支払いが厳しい場合、まずは家計の支出などを見直すことが大切です。
毎月の固定費以外に何をどれだけ支出しているかチェックしてみましょう。
それでも支払いが難しい場合は、借入先にリスケの相談を行うと解決策が見つかるかもしれません。
リスケ（リスケジュール）とは、住宅ローンの借入条件を見直し、返済方法を変更するものです。
住宅ローンが残っていても 競売 回避できる？
ここまで住宅ローンの滞納を放置すると、どのような流れになるのか解説しました。
続いては、住宅ローンの残債があっても 競売 回避方法 として「任意売却」があります。任意売却がどのような仕組みであるか見ていきましょう。
・任意売却とは？
住宅ローンを全額返済できない場合に債権者（金融機関等）との合意により、抵当権抹消を行った上で、通常の不動産取引のように市場で物件を売却する方法です。
一般的に「期限の利益の喪失」により、窓口が債権回収会社や保証会社に移ったあとに売却します。
わかりやすい任意売却はこちら
任意売却のメリット・デメリット
任意売却では、ローンが残ったまま売却ができますが、ここではメリット・デメリットを紹介します。
任意売却のメリット
- 競売より高く、市場価格で売却できる
- 周囲に知られることなく売却できる
- 手持ち金が不要
- 売却後に無理なく返済できる〈分割返済が可能〉
競売では市場価格より安く落札されるケースがほとんです。また、現況調査などで不動産鑑定士が自宅を訪問するので近所に知られるケースがあります。
任意売却のデメリット
＜競売と比較した場合のデメリットは無い＞
- 物件が売れない場合は、競売になる。
- 連帯保証人の同意が必要
競売の開札日になると取り下げができなくなります。任意売却を行う場合は早めに任意売却専門の不動産会社や相談窓口（一般社団法人任意売却協会）に相談しましょう。
まとめ
ここでは、住宅ローンを滞納した場合の流れや競売を回避する方法などを解説しました。
住宅ローンの滞納が続いたときはローンの見直しを行うこと、場合によっては早めに専門の不動産会社や任意売却相談窓口（一般社団法人任意売却協会）に相談し、任意売却を検討するのもひとつです。