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住宅ローン返済 の途中でも行える任意売却!

この記事をご覧の皆さんの中には、 住宅ローン返済 途中でも所有している家などの不動産を売却して返済の原資にするための方法はあるのかという疑問を抱いている人もいるのではないでしょうか。

その具体的方法として任意売却という制度がありますが、どのような制度なのでしょうか、今回の記事では任意売却の内容と競売との違いなどについて説明していきます。

①任意売却とは何?その意味について

任意売却とは、住宅ローンなどの契約者がそのローンを払えなくなり滞納してしまったなどの事情により、ローン契約における期限の利益を喪失してしまうことにより家などの不動産の売却に移行する制度のことです。
期限の利益を喪失してしまうことにより、借入先の金融機関から債権回収会社や保証会社などの機関に権利が移行してしまい、債権回収会社や保証会社の承諾を得て家などの不動産を売却していくことになります。

なお、任意売却の具体的な利用場面としては、以下のような状況が挙げられます。

  1. 支払い滞納が6か月を超過した
  2. 税金や他の債務の支払い延滞などにより自宅が差し押さえられた
  3. 債務者が破産等の法的手続きを実施した

上記のような場面において任意売却は利用されることになりますので、押さえておいてください。

わかりやすい任意売却

②競売との違いや任意売却のメリット

任意売却に似た制度として競売の存在が挙げられますが、両者の具体的な違いとしては、自身の意思を決定に反映させられる余地があるか否かにあります。
競売手続きは、抵当権の存在を基に裁判所が介入して行われるため強制的な側面があり、自身の意思を反映させられる余地はありませんが、任意売却の場合、債務者の意思を反映させられる余地がある点が違いです。

また、競売にはない任意売却のメリットとしては以下のようなものがあります。

  1. 不動産売却に必要な諸費用(例:仲介手数料、司法書士費用、滞納管理費等、滞納税、滞納地代など)を売買代金の中から控除することができる
  2. 売買代金の中から引越し費用の控除も認めてもらえる
  3. 時価相場での売却が行える可能性が高い
  4. 売却のための不動産会社を自身で選定できる
  5. 親族や投資家へ売却することによって売却物件に賃貸として利用することにより住み続けることもできる

競売では相場の約60~70%の価格で取引されることが一般的となっており、任意売却
で物件を売却する方がより高い価格で売却できる可能性があります。
また、競売によって得た売却代金はすべて抵当権者への返済に充てられるので、引っ越し代は別途用意しなければなりませんが任意売却の場合にはその必要がないので経済的負担を小さくすることも可能です。

この2つ以外にも、任意売却を選択することによって他にも上記で挙げたようなメリットを享受することができる点が競売にはない大きな魅力となっています。

③任意売却の手続きの流れについて

実際に任意売却の制度を利用して家などの不動産売却手続きを進めていくうえでの具体的な流れとしては以下のような流れになっています。

  1. 専門の不動産会社に相談をする(金融機関から任意売却の許可を取る必要がありますが、そのための交渉内容も併せて相談する)
  2. 住宅ローンの残高証明を取得する(どれくらいのローンの残高があるのかを把握し、任意売却を行った方が良いのかをより詳細に検討するために必要となる)
  3. 専門の不動産会社に返済プランなどを立案してもらいつつ仲介契約をする(上記の残高証明の内容を基に依頼主に合った売却方法や返済プラン、金融機関との交渉内容を作成してもらい金融機関との交渉の準備をしつつ、専門の不動産会社との仲介契約を行う)
  4. 任意売却の手続きを実際に行っていく(自身に代わり不動産会社に債権回収会社や保証会社に対して任意売却の許可に関する連絡を行い、許可が取れたのち販売活動を開始する)
  5. 決済・物件の所有権を移転したうえ引き渡す(金融機関などの債権者に購入申込書と売買代金配分表を提出したうえ債権者からの許可を得たうえで買主へ物件を売却する)

上記のような流れに沿って任意売却の手続きを行っていくことが基本的な流れとなりますので、これらの点について注意しておいてください。

  • (注意)不動産会社=任意売却のできる会社は一部です。
  • 任意売却の専門会社を選んで相談しましょう。

まとめ

ここまで任意売却の内容と競売との違いなどについて説明してきましたが、いかがでしたか。

自身が契約した住宅ローンが払えなくなってしまった場合に、途中で家などの不動産を売却して返済に回す方法があるのかを知っておくことは、家の購入を検討するうえでも重要になってきます。
そのうえで、上記の記事で紹介したような内容を事前に学習しておくことは家を購入し、快適な住宅ライフを満喫するうえで役に立てることができるでしょう。

長くなりましたが、ここまでお付き合いいただきありがとうございました。

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