社会情勢や経済的な事情で住宅ローンが滞り、返済に苦労した経験はないでしょうか？このときに困るのが「競売」です。「ローン滞納で競売にかけられたらどうしよう」「自分の住む場所がなくなる」などと不安になるかと思います。ここでは、不動産競売仕組み や競売にかけられると困ることなどについて解説します。
不動産競売にかけかられるか不安な方やデメリットを知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
そもそも不動産競売とは？
競売とは債務者が住宅ローンの支払いを滞り、金融機関などの債権者が裁判所に申し立て、不動産を差し押さえ、強制的に売却するとこです。
入札方式で、一番高い価格で落札した人が購入できます。売却代金は、住宅ローンの返済に充てます。
不動産競売の流れ
ここでは住宅ローン滞納から競売の手続きなど、簡単な流れを解説します。
滞納1ヶ月目
滞納1ヶ月目は、債権者（金融機関等）から支払いに関する連絡や通知が届きますが、
滞納2ヶ月目
滞納2ヶ月目からは、催告書、督促状などが送られてきます。
滞納3~4ヶ月目
滞納3〜4ヶ月となると、金融機関から「期限の利益の喪失」という通知が届きます。
その結果、債務者は分割返済をすることができなくなり、金融機関から残金や延滞利息の一括返済を求められます。
その後
その後は、金融機関が保証会社へ代位弁済の請求を行います。一般的に保証会社が債務者の保証人になっているためです。
一方、滞納が6ヶ月以上になると保証会社が競売の手続きを申し立てます。
競売の手続き
裁判所から「担保不動産競売決定通知」が届くと、執行官・不動産鑑定士による「現況調査」が行われます。
現況調査は、民事執行法に規定されており拒否することができません。
続いて「評価書」「現況調査報告書」などの競売に関する資料を作成します。
その後は、「売却基準価格の決定」「入札期間の公告」「入札開始」などの順に進めていきます。入札可能期間は８日間となります。
競売にかけられると困ること
続いて、競売で困ることをそれぞれ解説します。
相場より安く落札される
競売では市場価格より6〜7割程度で売却される可能性が高くなります。よって、残債が多く残ってしまうことがあります。
物件の内覧ができない
物件の内覧ができないため、写真や裁判所の資料（物件明細書、現況調査報告書、評価書）のみで判断することになります。
プライバシーが守れない
現況調査で執行官や不動産鑑定士が自宅を訪問するため、周囲に知られることがあります。
また、新聞やインターネットに物件情報が掲載されます。
競売を回避する方法は？
競売を回避する方法として「任意売却」があります。住宅ローンを全額返済できない場合に債権者（金融機関等）との合意により、市場で物件を売却する方法です。
競売の開札日になると取り下げができなくなるので、この時期よりも早く任意売却を行う必要があります。
任意売却のメリット
- 市場価格より高く売れる
- 売却した後も賃貸で住み続けられる可能性がある
- 残債を無理なく返済できる
＊その他多数あります。
任意売却では不動産競売と比べ、市場価格で売却できる可能性や残債があれば売却後も無理なく返済できるなどのメリットがあります。
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まとめ
ここでは、不動産競売の仕組みや競売にかけられると困ることなどについて解説しました。住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、ローンの見直しや早めに任意売却を検討するのもひとつです。住宅ローンを滞納したときは、どの段階にあるのか、滞納から競売までの流れなども把握しておきしょう。