広島で住宅ローンの支払いに困ったら任意売却協会が解決致します。

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任意売却とは? メリット デメリット をさくっと解説

家を購入してから「住宅ローンの返済が難しくなってきた」「競売にかけられたらどうしよう」などと、経済的な理由などから思わぬ事態が発生することがあります。場合によっては、家の売却を迫られるケースもあります。このようなときは、任意売却という方法があります。ここでは、任意売却の流れや手続き、メリット、デメリットを解説します。

そもそも任意売却とは?

住宅ローン等の返済ができなくなり、ローンが残っている状況で、債権者(金融機関)との合意により市場で物件を売却する方法です。

つまり、住宅ローンの支払いを滞納している、支払いが困難になっていることが条件です。
その他、固定資産税や住民税を滞納しているケースも含まれます。

わかりやすい任意売却

任意売却と競売の違い

一般的に住宅ローンを組むときには、抵当権が設定されます。ローン滞納が3~6ケ月続く場合は、金融機関から裁判所を通じて「競売」にかけられます。
競売で出された物件は、入札方式で一番高い入札した者が物件を購入することができます。
強制的に売却される手続きとなるため、家を明け渡さなければなりません。競売後も住宅ローン等の残金を支払い続けることになります。この場合、一括返済を迫られることがほとんどです。

これらを回避するため、自身の判断で住まいを売却するのが「任意売却」という方法です。
任意売却では、住宅ローンの残額(残債)が残ったまま完済できなくても売却することができます。
ただし、金融機関の合意を得られなければ売却ができません。

任意売却の流れ

任意売却の相談→現状の把握・不動産価格の査定→債権者との交渉・合意→売買契約の締結→お引越し→売買決済・返済分配

任意売却では、「オーバーローン」の場合でも売却することができます。
オーバーローンとは、ローンの残債額が不動産の売却価格より上回る状態のことを言います。
逆に「アンダーローン」は、不動産の売却価格がローン残高より上回る状態を言います。
まずは、任意売却の専門業者に相談します。不動産価格の査定では、低すぎず、高すぎずの価格設定が重要となります。

任意売却の期間は、通常3~6ヵ月程度ですが、物件や債務状況などによって異なります。
物件の購入は、不動産買取会社が行うことが多いです。

任意売却のメリット

通常の売却と同程度の価格が期待できる

競売物件では、相場価格より安く落札される可能性があります。任意売却での売買は、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高くなります。

一定のプライバシーが守られる

競売では、裁判所のホームページや新聞などで情報が掲載されるため、物件の事情を知られてしまうケースがあります。また、裁判所の執行官や不動産鑑定士が評価・査定に来くるので、近隣に知られてしまう場合もあります。一方で任意売却は、周囲に知られることなく売却できます。

売却代金から費用、税金を捻出できる

不動産を売却すると、仲介手数料や税金がかかります。任意売却では、これらの費用を売却代金から捻出することができます。

交渉次第で分割返済ができる

任意売却後に残った住宅ローンの残債は、返済していかなかればなりません。しかし、無理のない範囲で返済していくといった交渉が可能となります。

交渉次第で引っ越し費用が確保できる

相談の上で、売却代金の一部を引越し代に捻出できるケースもあります。

リースバック後に買い戻しができる

リースバックとは、自宅を第三者に売却しそのまま賃貸借契約をして住み続けることです。その後、自宅の買戻しを行うことができるケースもあります。

任意売却のデメリット

連帯保証人の同意が必要

任意売却の合意は金融機関だけでなく、連帯保証人の合意も必要となります。

個人信用情報に傷がつく

任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなったことが前提です。滞納した時点で個人信用情報(いわゆる「ブラックリスト」)の延滞記録に掲載されます。信用情報に傷がつくと、新たなローン契約などができなくなります。

まとめ

本記事では、任意売却の仕組みや流れ、メリット・デメリットを解説しました。任意売却が実現できれば、住宅ローンの残額を分割で支払うことが可能となり、自己破産も回避できます。一方で、金融機関によって任意売却が認められないこともあります。まずは、任意売却を得意とする不動産屋に相談してみるのもひとつです。

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