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任意売却と債務整理 の違いや基本と競売まで

家を購入後、収入が減ったりボーナスがなくなったり、さまざな理由から住宅ローンを滞納することがあります。住宅ローンの滞納が続くと、いずれ競売にかけられてしまいます。しかし「競売にかけられたくない。」と思う方は多いのではないでしょうか?

そこで、ローンが残ったまま、競売の回避もできる「任意売却」という方法があります。
今回は、任意売却の基本や競売や債務整理との違い、任意売却で助かることなどを解説します。

そもそも任意売却とは?

任意売却とは、債権者(銀行など)の合意のもとで住宅ローンが残ったまま、市場で物件を売却することです。

通常、住宅ローンを組む際に抵当権が設定されます。ローンを全額完済すれば抵当権を抹消(抵当権抹消登記)することができます。

しかし、ローンを滞納している場合は抵当権を外すことはできず、売却ができません。
さらに住宅ローンを半年以上滞納すると「期限の利益の喪失」という通知が届くことがあります。
これにより、債権回収会社(サービサー)や保証会社に権利が移り、分割での返済ができなくなります。

このまま放置すると「競売」にかけられるため、ローンが残ったまま売却できる選択肢として「任意売却」が有効とされています。

わかりやすい任意売却はこちら

任意売却と競売の違い

「競売」は住宅ローンを滞納している債務者に対し、債権者が裁判所へ申し立て強制的に売却することです。入札方式で行い、1番高い価格で落札したものが購入することができます。

「競売」は、担保不動産競売と強制競売の2つに分けられます。
裁判所を通じて物件を差し押さえ、強制的に売却される「競売」と異なり、「任意売却」は金融機関の合意のもと、一般的な不動産売買と同じように売却することが可能です。

競売の特徴

市場価格より安く落札される

競売では、市場価格の約6~7割で落札される可能性があります。

残債務は一括で請求される

プライバシーが守れない

執行官が自宅の現況調査に訪問したり、新聞やインターネットで物件の写真が掲載されるため、競売の事実を周囲に知られる可能性があります。

任意売却と債務整理の違い

債務整理とは?

住宅ローン滞納を含む解決策として「債務整理」があります。債務整理とは、ローンの返済が困難になった場合に貸金業者と交渉し、返済の継続を前提としながら見直しを行う方法です。

債務整理の種類

債務整理には「任意整理」「個人再生」「自己破産」「特定調停」があります。

任意整理

「任意整理」とは債権者と交渉して、返済計画を話し合いながら無理なく借金を返済する手続きです。裁判所の手続きは必要としません。

個人再生

「個人再生」は裁判所に申し立て、借金を5分の1〜10分の1程度に減額する手続きです。ただし、住宅ローンには適用されません。

自己破産

「自己破産」は裁判所に申し立て、借金の支払いが免除される手続きです。

特定調停

「特定調停」とは裁判所に申し立て、金融機関との話し合いで返済額や期間などを決める手続きです。債務者本人が裁判所に申し立てることができます。


任意売却は売却代金から返済に充てるのに対し、債務整理は、借金の減額や利息をカットするなどで返済を続けます。

不動産の処理は軽視灰になる前の任意売却がお勧めです。

任意売却で助かること

任意売却を行うことで債務者(住宅ローン契約者)が助かることがあります。それぞれ解説します。

手持ち金が不要

任意売却が成功すると、不動産会社に支払う仲介手数料や抵当権抹消登記の費用などを売却代金から支払うことできるので、手持ち金が不要となります。

市場価格で売却できる

うまくいけば市場で流通している相場で売却することができるので、競売より高い価格で売れる可能性があります。

プライバシーが守られる

金融機関との合意の上で不動産会社を通じて売却するので、周囲に知られることなく売却することができます。

まとめ

本記事では、任意売却の基本や競売や債務整理との違い、任意売却で助かることなどを解説しました。任意売却では、競売を回避できる意外にも市場価格で売却できる可能性やプライバシーが守れるなどのメリットが多くあります。それでも残債が多い場合は、自己破産をして債務整理という方法もあるので、検討してみてはいかがでしょうか?

でも自宅を手放した場合は精算される資産が無いために自己破産をする必要も少なくなります。

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